【堺市堺区】7階建てテナントビルの鋳鉄管（排水管）を全系統更新！カメラ調査から複雑配管・営業店舗へ配慮した施工事例

「築年数が経過したビルの排水管の状態を確認し、必要であれば修繕したい」と、堺市堺区のオーナー様よりご相談をいただきました。

今回対象となるのは7階建てのテナントビルです。

ビル内には昼間営業している店舗様（オフィス・物販など）と夜間営業している店舗様（飲食店・バーなど）が混在しており、営業への影響を最小限に抑えながらの難易度の高い排水管更新工事となりました。

1. 事前調査：管内カメラ調査で「見えない配管の劣化」を特定

まずは店子（テナント）様が入居されていない空きフロアを利用し、排水管内部の状態を管内カメラ（工業用内視鏡）で精密調査いたしました。

調査で判明したリスク

既存の排水配管は昔ながらの「鋳鉄管（ちゅうてつかん）」が使用されていました。
カメラ映像を確認したところ、管内部の腐食（錆こぶ）が著しく進行しており、いつ破裂・漏水してもおかしくない限界の状態であることが判明しました。

調査後、カメラ映像をまとめた「写真付き詳細報告書」を作成してオーナー様へご提示したところ、「現状がよく分かった。ビル全体の排水管更新見積もりを出してほしい」とご依頼をいただき、全系統の更新工事を行うこととなりました。

2. 現場の課題と徹底した施工管理

今回の現場には、一般的なビル工事以上に複雑な条件が重なっていました。

課題①：改修を重ねた「複雑な配管経路」

長年のリノベーションや改修により、排水縦管が途中で横へズレている（セットバック）箇所や、1店舗が2部屋を繋げて使用しているエリアがあり、配管の追跡・ルート選定が非常に複雑でした。

課題②：昼・夜営業店舗への配慮（音・ホコリ・時間指定）

音出し作業の時間制限： 昼営業の店舗様、夜営業の店舗様それぞれの営業ピークを避け、時間枠を厳密に区切って穿孔・切断等の作業を実施。

養生・ホコリ対策： 共用部や営業中の店舗周辺への粉塵飛散を防ぐため、徹底的なシート養生と清掃を管理。

※空きテナントを廃材置き場に利用した。

3. 施工内容：鋳鉄管の撤去・配管更新・高圧洗浄

各系統ごとに順番にアプローチを行い、施工を進めました。

下側からの鋳鉄管更新： 重く切断が難しい既存鋳鉄管を、安全に配慮しながら下側から段階的に取り外し、耐久性の高い最新配管へと更新。

既存配管の高圧洗浄： 接続・更新に伴い、残す系統や合流部も含めて高圧洗浄を実施し、内部の汚れ・油脂を徹底除去。

通水テストと完了確認： 全系統の更新完了後、各フロアから段階的に水を流して漏水がないか確認し、無事スケジュール通り完工いたしました。

ビルオーナー様・不動産管理会社様へ（配管内視鏡調査・更新は当社へ）

「古いビルの排水管から漏水しないか不安だが、壁の中が見えない」
「昼夜営業の店舗が混在しているため、工事の調整が難しくて他社に断られた」

築年数の経ったテナントビルや雑居ビルでは、目に見えない配管の劣化が深刻なリスクとなります。

株式会社北條設備工業所では、管内カメラ調査による正確な現状把握から、写真付き報告書の作成、複雑な営業店舗への配慮、CAD図面作成まで一括対応いたします。

堺市・大阪市をはじめ関西一円でのビル・マンション配管修繕は、ぜひ当社へお任せください。

【施工概要】

施工場所: 大阪府堺市堺区（7階建てテナントビル）

ご相談内容: 築古ビルの排水管老朽化に伴う現地調査および全系統更新

実施内容: 空きフロアからの管内カメラ調査・写真付き報告書作成、鋳鉄管撤去・排水管更新、既存管高圧洗浄、店舗営業に合わせた音・ホコリ対策養生

対応会社: 株式会社北條設備工業所